As-built : donnez à votre immeuble une base géométrique fiable
Un as-built, c’est le bâtiment tel qu’il est réellement : un relevé de mesures qui se traduit par des plans DWG conformes aux conventions de la norme SIA 400 et, selon le mandat, par une maquette numérique BIM. Il remplace les plans d’archives par une base géométrique unique, sur laquelle la gérance, l’architecte et l’ingénieur peuvent enfin s’appuyer.
Le problème : des plans qui ne décrivent plus le bâtiment
Presque chaque immeuble ancien a ses plans quelque part. Dans une armoire de la gérance, chez l’architecte qui a fait la dernière transformation, ou dans un dossier numérisé il y a longtemps. Le problème n’est pas leur existence, mais l’écart entre ce qu’ils montrent et ce que le bâtiment est devenu.
Une cuisine transformée, une cloison déplacée, un ascenseur ajouté, une façade modifiée : chaque intervention a produit sa propre version du plan. Après trente ans, plus personne ne sait quelle version décrit quoi. Le gérant planifie un entretien sur un plan faux. L’entreprise découvre la différence une fois sur place. Le temps perdu se retrouve ensuite quelque part dans le dossier.
Un relevé de mesures remet tout le monde d’accord. Le scan 3D laser relève le bâtiment tel qu’il est, pièce par pièce, sans interprétation. À partir de ce nuage de points, des plans justes sont redessinés et une base est préparée, sur laquelle la gérance, l’architecte et l’ingénieur travaillent avec la même référence. C’est la définition même de l’as-built : le bâtiment tel que construit, pas tel qu’il avait été dessiné.
Le sujet touche aussi la géométrie profonde du bâti : des murs qui travaillent, des façades hors d’équerre, des planchers qui fléchissent. Notre article sur le relevé d’un bâtiment existant montre comment ces écarts se mesurent. Et quand un assainissement d’enveloppe approche, le relevé complet de l’enveloppe est le premier jalon.
De l’as-built au modèle exploitable : des plans DWG à la maquette BIM
Un as-built n’est pas un fichier unique, mais une chaîne qui va de la mesure brute au document utilisable. Chaque maillon a son usage, et le bon niveau de détail se choisit au cadrage.
À la base, il y a le nuage de points : la donnée la plus complète, qui contient la géométrie réelle avec ses irrégularités et ses défauts, sans arrondi. Le nuage de points natif — la donnée brute que certains logiciels de BIM importent directement — est disponible sur demande, aux formats E57 et LAS/LAZ ; il est vendu séparément.
Un niveau au-dessus, il y a les plans DWG conformes aux conventions de la norme SIA 400 : plans d’étages, coupes, élévations. Ce sont les documents que la plupart des intervenants demandent en premier, parce qu’ils s’ouvrent dans n’importe quel logiciel de dessin technique et qu’ils sont faits pour être cotés. Notre page sur les plans 2D au format DWG détaille ce que ces fichiers contiennent.
Puis vient la maquette BIM. Le niveau de développement — souvent écrit LOD, pour Level of Development — définit ce que chaque élément contient. Un LOD 200 décrit des volumes et des éléments génériques. Un LOD 300 précise les formes, les dimensions et les positions. Un LOD 400 entre dans le détail d’exécution et les interfaces entre corps de métier. Le niveau se choisit selon l’usage : documenter un immeuble, rénover par étapes ou coordonner une exécution n’appellent pas le même travail.
| Niveau de développement | Ce qu'il décrit | Pour quoi faire |
|---|---|---|
| LOD 200 | Volumes et éléments génériques, positionnés | Documentation, faisabilité, planification |
| LOD 300 | Formes, dimensions et positions exactes des éléments | Projets, coordination entre lots, métrés |
| LOD 400 | Détail d'exécution : interfaces et assemblages | Exécution, préfabrication, chantier |
Le relevé est livré en coordonnées locales. Un géoréférencement dans le système officiel suisse (MN95) est possible lorsque des points de contrôle nous sont fournis avant l’intervention. Sans ces points, nous ne l’annonçons pas : mieux vaut le dire au cadrage que le découvrir à la livraison.
Les vues 360° interactives pour la visite à distance et les cartes 3D pour situer l’immeuble dans son environnement relèvent de services complémentaires, vendus séparément ; prévus dès le cadrage, ils se combinent au relevé et reviennent moins cher.
Contactez-nous pour votre as-built
Vous gérez ou transformez un immeuble ? As-built par scan 3D, plans DWG conformes aux conventions de la norme SIA 400 et maquette BIM selon l’usage : votre base géométrique, enfin à jour.
Surfaces et plans de vente : la précision qui évite les litiges
Les surfaces sont l’un des sujets les plus délicats entre propriétaires, gérants et acquéreurs. Le point sensible n’est pas la bonne foi des parties, mais la méthode de mesure. Deux personnes peuvent obtenir deux résultats différents sur le même local, simplement parce qu’elles ne comptent pas les mêmes éléments dans le périmètre.
La norme SIA 416 définit comment les surfaces d’un bâtiment se calculent. Elle distingue notamment la surface nette et la surface brute : deux notions proches, deux choses différentes. Le résultat dépend de ce qu’on intègre dans le périmètre, des parois qui comptent et de celles qui ne comptent pas. Deux valeurs qui se ressemblent peuvent donc décrire deux réalités, et c’est là que les discussions commencent.
Un relevé de mesures ne remplace pas une expertise de surface, mais il apporte la base qui manque le plus souvent : une géométrie unique, mesurée, sur laquelle les surfaces se calculent selon une méthode claire plutôt que sur des plans d’archives. C’est la base des plans de vente et des calculs de surface selon la norme SIA 416. Pour le cadre des floor plans en Suisse romande, un guide dédié détaille l’utilité et les usages.
Lorsqu’un dossier de transaction ou de gérance doit être établi, les parties disposent alors de la même référence au lieu de comparer deux méthodes. Le débat se déplace de la mesure vers l’usage — ce qui est rarement un luxe dans une transaction.
Pour qui une base géométrique à jour change la donne ?
Une base géométrique à jour sert plusieurs métiers, et pas de la même façon.
La gérance localise une installation, planifie un entretien ou répond à une question d’un locataire sans envoyer quelqu’un sur place. Les architectes partent d’un état des lieux fiable au lieu de reconstruire l’existant à partir de plans d’archives. Les ingénieurs disposent d’une géométrie de base pour leurs propres calculs et pour la coordination entre lots. Les propriétaires gardent une référence unique pour documenter leur immeuble et suivre ses transformations dans le temps.
Pour un mandat ponctuel, externaliser ce relevé évite l’achat d’un scanner et la formation qui va avec. Notre comparatif achat ou externalisation d’un scan 3D détaille ce choix, coûts et compétences compris.
Le point commun : le jour où un plan est demandé, il est là, et il est juste. C’est ce qui distingue un immeuble documenté d’un immeuble où chaque intervention commence par une recherche dans les archives.
Gérance, vente, assurance : une base unique pour trois dossiers
Trois dossiers finissent toujours par réclamer les mêmes plans, et rarement en même temps.
La gérance cherche l’emplacement d’une installation ou prépare un entretien. Une transaction demande des surfaces fiables et un plan de vente lisible. Une assurance, après un sinistre, demande l’état de référence avant intervention. Trois demandes, trois moments, une seule source : le relevé 3D de l’immeuble et les plans qui en sont tirés.
Sans cette base, chaque demande relance une recherche dans les archives, et chaque réponse repose sur une version différente du plan. Avec elle, la même géométrie sert partout — et le temps gagné se compte à chaque sollicitation.
Comment démarrer un as-built ?
Trois éléments accélèrent le cadrage : les plans d’archives, même faux — ils indiquent ce qui a été modifié ; les accès et contraintes du site ; l’usage prévu des données, qui détermine les livrables. Un dossier de gérance, un projet de rénovation et une transaction n’appellent pas la même chaîne.
Nous intervenons en Valais, dans le Chablais et sur la Riviera, et plus largement en Suisse romande — Vaud, Genève, Fribourg — selon les projets. Les locaux n’ont pas besoin d’être vidés. Le relevé se planifie par étages, avec un contrôle qualité sur place, avant même le traitement des données.
Dès la livraison, la même base sert à chaque intervention : maintenance, transformation, vente, assurance. Un as-built ne se refait pas à chaque projet, et c’est précisément ce qui le rend rentable dans le temps.
Un as-built en trois temps : cadrage, relevé, livraison
La mission suit toujours le même fil, du premier échange à la base documentée.
1. Le cadrage et l’usage des données
Nous regardons ensemble les plans existants, ce que vous voulez documenter et ce que vous voulez pouvoir faire plus tard : gérance, rénovation, transaction. C’est ce qui détermine les livrables — plans DWG, nuage de points, maquette BIM — et le niveau de détail du modèle, du LOD 200 au LOD 400.
2. Le relevé sur site
Nous intervenons avec un scanner laser 3D. Les stations couvrent les niveaux, les locaux techniques accessibles et les façades visibles depuis les abords. L’assemblage des stations se fait sur place, avec un premier contrôle qualité : une zone manquante se reprend le jour même. Un immeuble occupé ou un logement meublé se relèvent sans préparation particulière.
3. Le traitement et la livraison
Vient ensuite le travail de bureau : contrôle de la géométrie, extraction des niveaux et des coupes, établissement des plans DWG conformes aux conventions de la norme SIA 400, puis construction de la maquette BIM selon le niveau retenu au cadrage. Vous recevez un jeu de données cohérent, prêt à circuler entre la gérance, l’architecte et l’ingénieur.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un as-built et les plans d’origine ?
Les plans d’origine décrivent le bâtiment tel qu’il devait être construit. Un as-built décrit le bâtiment tel qu’il est, après les transformations, les reprises et les adaptations. Entre les deux, il y a souvent plusieurs décennies d’écarts accumulés — et ce sont ces écarts qui font échouer les chiffrages établis trop vite.
Faut-il modéliser tout le bâtiment en BIM ?
Pas forcément. Le niveau de détail se choisit selon l’usage. Documenter un immeuble, préparer une rénovation par étapes ou coordonner une exécution n’appellent pas le même travail. Nous fixons le niveau LOD au cadrage de la mission, du LOD 200 au LOD 400, et le modèle est construit depuis le même relevé.
Le relevé peut-il servir pour la gérance et pour une vente ?
Oui, c’est tout l’intérêt d’une base unique. Les plans DWG servent aux interventions techniques, le nuage de points conserve toute l’information, et les surfaces peuvent être calculées selon la norme SIA 416 sur cette même base. Ce que nous livrons est un relevé de mesures et des plans, pas une expertise structurelle.
Quel niveau LOD choisir pour un immeuble existant ?
Cela dépend de ce que vous voulez en faire, pas de la taille de l’immeuble. Un immeuble simplement documenté se contente souvent d’un LOD 200. Une rénovation par étapes appelle un LOD 300. Une exécution coordonnée entre corps de métier justifie un LOD 400. La décision se prend au cadrage, avec les intervenants du projet.
Le relevé peut-il être géoréférencé (MN95) ?
Oui, lorsque des points de contrôle MN95 nous sont fournis avant l’intervention. Sans ces points, le relevé est livré dans son propre système de coordonnées, ce qui suffit à la plupart des projets de rénovation et de gérance. L’information est donnée au cadrage, jamais à la livraison.
Vous gérez un immeuble dont les plans ne correspondent plus à la réalité ? Parlons de votre bâtiment via la page contact : nous vous indiquons ce qu’un relevé peut couvrir et sous quelle forme les données vous seront livrées.
